Moene Vukovic Advocaten - Mediators                     www.familierechtadvocaat.nl

De echtelijke woning

Huurwoning

Indien de echtelijke woning een huurwoning is, moet u bekijken wie in de huurwoning blijft of dat u ieder andere woonruimte zoekt.

Het wordt aangeraden om degene bij wie de kinderen grotendeels zullen wonen in de echtelijke woning te laten wonen. Uiteraard moet degene wel in staat zijn om de huur te blijven betalen.

Als u er samen niet uitkomt, bepaalt de rechter wie in de echtelijke woning mag blijven. De kans is zeer waarschijnlijk dat de rechter het huis toewijst aan degene bij wie de kinderen meer dan de helft van de tijd wonen. Als er geen kinderen zijn, maakt de rechter een belangenafweging.

Zodra de echtscheiding officieel is (dus ingeschreven in het huwelijksregister), is het verstandig dat de tenaamstelling van het huurcontract meteen te laten aanpassen. De verhuurder is verplicht de woning op naam van een van u beiden te zetten indien dit in de rechterlijke uitspraak is opgenomen. Bovendien is het verstandig om een technische inspectie aan te vragen. Er wordt dan een lijst gemaakt met eventuele gebreken van het huis, en wat het moet kosten om de schade te herstellen.

Let wel: echtscheiding is zelden een reden voor urgentie op de woningmarkt.

Koopwoning

Wanneer u in gemeenschap van goederen bent getrouwd, moet de overwaarde van het huis verdeeld worden. Wanneer een van u beiden in de echtelijke woning blijft wonen, moet degene wel voldoen inkomen/vermogen hebben om de ander uit te kopen (eventueel kunt u afspreken dat dat bedrag in termijnen of op een bepaalde datum wordt voldaan) en de hypotheek voldaan kan worden.
Wanneer dat niet mogelijk is, moet het huis verkocht worden en de waarde, de winst, en de schulden ervan verdeeld worden.

Degene die in het huis blijft wonen, zal de ander moeten uitkopen. Dit betekent dus dat u naast de huidige hypotheek wellicht nog een extra hypotheek moet nemen om die ander te kunnen uitkopen. 
Omdat die extra hypotheek wordt aangegaan om de ander uit te kopen, kunt u hypotheek fiscaal gezien aftrekken.

Was u gehuwd in gemeenschap van goederen, dan is bij de toedeling van de woning aan de ander in het kader van de echtscheiding geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Wanneer degene die het huis verlaat, nog meebetaalt  aan de hypotheekrente, dan kan diegene die rente nog twee jaar aftrekken. De ander moet dan wel de woning wel als hoofdverblijf blijven gebruiken. En degene die meebetaalt moet het huis wel voor het eigen woning forfait aangeven.

Overdrachtsbelasting en echtscheiding

Wanneer u in gemeenschap van goederen bent gehuwd, kunt u zonder dat er overdrachtsbelasting is verschuldigd de woning aan één van beide partners toebedelen.

Artikel 3 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer geeft namelijk een vrijstelling van de overdrachtsbelasting, wanneer de woning deel uitmaakt van een huwelijksgemeenschap.

Bent u onder huwelijkse voorwaarden gehuwd dan (bijvoorbeeld een koude uitsluiting) is meestal de woning eigendom van één van de echtgenoten.
Als de woning vervolgens wordt toegescheiden aan de andere echtgenoot, dan is hier wel overdrachtsbelasting van 6% verschuldigd.
Dit kan worden voorkomen door voor de scheiding de huwelijkse voorwaarden te wijzigen en een beperkte gemeenschap aan te gaan.
Bij de scheiding is dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Aan de wijziging van de huwelijkse voorwaarden zijn kosten verbonden, maar die zijn meestal lager zijn dan de kosten van de overdrachtsbelasting.

De Hoge Raad accepteert dat een dergelijke wijziging tijdens het huwelijk - in het zicht van de echtscheiding - wordt verzocht, waardoor de overdrachtsbelastingclaim wordt voorkomen.

Klik voor:
- diverse onderwerpen waaraan u moet denken bij een echtscheiding
- samen scheiden voor een vast tarief